大家都知道這樣一句話，房地產(chǎn)短期看政策，中期看土地，長期看人口，可見房地產(chǎn)成是一個(gè)長期指望人口紅利的產(chǎn)業(yè)，過去房地產(chǎn)高速發(fā)展的輝煌時(shí)代，也正是基于人口增長以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的紅利。人口多，也意味著需求大，市場就活躍。

可是人口增量總會有一個(gè)瓶頸期，甚至到了負(fù)增長階段。

2022年我國人口出生率為6.77‰，人口自然增長率-0.60‰，這是我國自1960年（-4.57‰）后人口自然增長率首次呈現(xiàn)負(fù)數(shù)。這會給我們的經(jīng)濟(jì)社會帶來哪些影響呢？

(資料圖)

其實(shí)，對于影響我們每個(gè)人都能說出一大堆。

不過當(dāng)前，以人口凈流入為特征的大城市特別是一線城市，如今也面臨著人口負(fù)增長。我認(rèn)為，除了自然帶來的負(fù)增長因素，也包括人為地對人口的疏散。

5月12日，伴隨著2022年廣州人口數(shù)據(jù)的出爐，全部一線城市最新人口數(shù)據(jù)也都有了結(jié)果。

截至2022年末，廣州常住人口一年減少了7.65萬人。深圳一年時(shí)間減少1.98萬人。上海減少13.54萬人，北京減少4.3萬人。也就是說，全部一線城市均出現(xiàn)人口負(fù)增長，總共減少超約27.5萬人。

這幾年都在講人口規(guī)模控制，所以，北京、上海出現(xiàn)人口負(fù)增長，并不意外，而且也早在幾年前就已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。2017年北京常住人口規(guī)模比2016年減少2.2萬，自1997年以來首次實(shí)現(xiàn)負(fù)增長。

2015年末上海市常住人口總數(shù)為2415.27萬人，相比2014年末減少10.41萬人。這是新世紀(jì)以來，上海市常住人口首次出現(xiàn)負(fù)增長。

不過廣州和深圳的人口負(fù)增長更具有劃時(shí)代意義，這也標(biāo)志著全部一線城市人口進(jìn)入負(fù)增長階段。2022年的負(fù)增長，是深圳自1979年建市以來常住人口首次下降，廣州也基本實(shí)屬罕見。

對于廣深，有專家表示，這可能只是暫時(shí)現(xiàn)象，畢竟受到這三年影響巨大，是客觀因素影響，意思是這里對外地人口的吸引力還在。

不可否認(rèn)，三年客觀因素影響導(dǎo)致一些行業(yè)用工需求收縮，外來人員回流家鄉(xiāng)。但這不只是廣深的情況，京滬也是如此。而且深圳在2021年也開始收緊了落戶政策。

在全國人口負(fù)增長大背景下，廣深也不能獨(dú)善其身，未來可能還會有增長的希望，但人口高速增長時(shí)代很難再現(xiàn)也是大趨勢。一線城市接下來要面臨的新變數(shù)，以及新的人口格局，就必須要轉(zhuǎn)變過去全靠人力說話的思維。

一線城市正式全部進(jìn)入負(fù)增長時(shí)代，也標(biāo)志著新一輪人口大洗牌開始了。不難理解，倒不是說人口吸引力的規(guī)律變了，并沒有改變，而是一線城市發(fā)展也到了一個(gè)天花板。

這些年一線城市的吸引力在逐漸降低也是不爭的事實(shí)，倒并不是說一線城市真的不具備吸引力，而是年輕人即使去了一線城市也很難留下來。因?yàn)橐痪€城市的成本太高，尤其是房價(jià)房租等支出太大，工作壓力也比較大。

所以，一線城市人口減少，對房地產(chǎn)什么影響？實(shí)際上，二者是相互作用相互影響的。高房價(jià)的壓力影響人口流入，同時(shí)人口減少也會影響房地產(chǎn)的活力。

不過人口影響是一個(gè)長遠(yuǎn)的事兒，房地產(chǎn)長期看人口嘛！所以，短期內(nèi)，人口集中以及優(yōu)質(zhì)資源集中的現(xiàn)象很難改變，所以，一線城市吸引力還在。而且這也釋放出了這樣的信號，那就是一線城市將率先從高速增長向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變了，即使住房總量夠住，那么結(jié)構(gòu)性供求失衡的問題還存在。

或者說，這里不缺房子，更缺的是好房子。當(dāng)一線城市不再追求高速發(fā)展時(shí)，機(jī)會已經(jīng)讓給了新一線城市或者熱點(diǎn)二線城市。

年輕人都流向了哪些城市？《中國城市95后人才吸引力排名：2022》顯示，95后在選擇就業(yè)創(chuàng)業(yè)城市時(shí)，呈現(xiàn)“更喜歡跨城流動”“更多分布于新興行業(yè)”等特點(diǎn)，北京、深圳、上海、廣州、杭州、南京、蘇州、成都、武漢、佛山位居人才吸引力榜單前十名。

可見，一線城市仍具有強(qiáng)大吸引力，但二線城市在逐步崛起甚至替代一線城市，就業(yè)創(chuàng)業(yè)前景廣闊、生活環(huán)境舒適、引才政策實(shí)惠……這都是新一線城市對年輕人的吸引力。

人民日報(bào)也表示，從社交層面看，新一線城市如今能提供的生活品質(zhì)、文化娛樂配套、交友圈等軟服務(wù)已逐漸不遜于一線城市，這也使得其逐漸贏得更多95后的青睞。

由此可見，一線城市人口負(fù)增長或者說二線城市對人口吸引力的增強(qiáng)，對一線城市來說并不是悲哀，而更是一種盡在掌握之中的精心布局，是樂見其成的事。在房子是用來住的不是用來炒的定位下，小城市有了更大發(fā)展機(jī)會，大城市房價(jià)也穩(wěn)定了。

所以，未來要重點(diǎn)關(guān)注二線城市人口凈流入情況，這是一個(gè)城市未來的希望。對于購房者，又將如何布局自己的置業(yè)需求呢？

此前，財(cái)經(jīng)作家吳曉波表示，無論是一線城市的北京上海深圳，還是像新一線城市的杭州，如果已經(jīng)有一套或者兩套以上的房子，如果不是為了改善住宅，不要再買第三套房子了。國家強(qiáng)調(diào)房子是用來住的而不是用來炒的這個(gè)定位，房子的資產(chǎn)增值已經(jīng)大幅下降。

您是否同意他的觀點(diǎn)呢？聽話聽音，不能盲目照搬他的話，但他透露出來的大致意思就是，炒房已經(jīng)失去空間，特別是在一線城市擁有多套房的人，不僅要考慮未來升值空間，還要考慮未來的持有成本。他說，反而未來前18個(gè)城市特別是一線城市或者新一線城市還有熱點(diǎn)的二線城市在未來幾年房價(jià)下跌可能性幾乎為零。

一線城市相對來說更加穩(wěn)定，但二線城市可不止是4個(gè)，同樣也是分化的，不是所有都值得，那就需要甄別了。炒房堅(jiān)決不要抱有幻想了，但是買房還是要更專注有人口流入的大城市，這一點(diǎn)是亙古不變的規(guī)律。

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