這幾天，不知道各位有沒有注意到一件事情：

(資料圖片)

昆山市場兩個新盤降價售賣，然后被處罰了

分別是夢之悅花園和尚濱花園

?觀察者網

如今的行情，新盤降價已經不是什么稀奇事了，為什么這兩個盤會被處罰？

昆山住建局是這么回答的：擾亂房地產市場正常秩序，造成社會不穩(wěn)定因素

我搜了下地圖，發(fā)現這兩個盤距離上海的位置大概是這樣的

其中，夢之悅花園原定2.1萬/平的一樓、頂樓房源，現在降到了1.6萬/平

而尚濱花園均價1.8萬-1.9萬/平，通過五一折扣優(yōu)惠降到1.5萬/平

我選了兩個盤的小戶型，粗略算了一下，打折后是這樣的：

參考江蘇其他城市的限跌令，最近一個頒布的是南通：限跌8%

和兩個盤的降幅差了好幾倍，所以降價不是不可以，而是不能降太多

不過，為什么昆山開發(fā)商，會在此時冒這么大的風險打折出售？

各位試想下，只是兩個降價樓盤的問題么？

這件事的背后，昆山樓市遇到了什么問題，一二手市場的真實情況到底如何？

這才是更值得關注的

于是，我們踏上了去往昆山實地調研的路程

01

昆山真實的新房市場，是什么樣子

一句話總結就是熱的更熱，冷的更冷

提前和中介約好時間，我們先來到了昆山的熱門板塊：城東經濟開發(fā)區(qū)

這里，也是在滬上班的通勤族更為關注的地方

4月以來，城東熱度較高的新盤是中建熙悅雅園，目前均價還未公開，預測2.5萬左右

我查了下，這個盤的戶型在130-180平區(qū)間內，妥妥的純改善

一直在做昆山新房市場的小李告訴我，大戶型近兩年成了昆山的主流

因為改善需求越來越多了

比如去年開盤的東望璟園均價27300元/平，在板塊內算貴的，結果最大的168平戶型反而最快售罄

今年這種趨勢更加明顯，昆山熱門板塊的新盤，幾乎是越貴越好賣

保利推出位于中心城區(qū)的璀璨璟園，成交均價29603元/平

4月成交了186套，是當月的銷量第一

聽起來，昆山新盤市場是不是還挺熱鬧的？

但其實，出了中心城區(qū)和熱門板塊，情況就完全不同了

據小李介紹，開頭提到的兩個被罰樓盤，都不是核心區(qū)位，而是昆山的鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊

這些地方本來就不好賣，現在的市場就更難了

類似的，還有雅居樂·聆湖雅苑、中銳·星悅江南里、華僑城水月源岸等

這些新盤也放出了一定的折扣，有的甚至推出“工抵特價房（僅限全款用戶）”的優(yōu)惠

我查了下地圖，發(fā)現這幾個盤不是在周莊就是淀山湖附近，離昆山市區(qū)遠了十萬八千里

目前，整個昆山新盤市場，就是這種兩極分化的模式

而且核心區(qū)的新盤有限，只靠幾個樓盤是拉不動整個昆山的成交量的

這也是實地走下來，讓我最意外的一點：

今年的昆山，很少看到新盤項目

一問中介才知道，不是因為賣光了，而是實在沒什么項目了，客戶成交自然也就少了

小李的體感是，3月客戶還有一些，到4月就少了很多

這一點，從數據上看也很清晰：

4月昆山新房成交1610套，環(huán)比3月下跌977套，降幅37.8%

雖然受改善盤入市影響，拉高了均價，達到23765元/㎡，但成交量卻大幅下滑了

小李解釋說，他手里最近幾個以小換大的客戶，都是目前趁著優(yōu)惠低價抓緊置換的

而除了有真實改善需求的客戶外，其他產品，目前很難有大量成交

02

一手的分化嚴重，傳導到了二手市場

還拿城東來看，順著板塊內東西向的景王路走了一遍，我最大的感受是

如果昆山的一手市場是分化，那么二手市場，就是明顯的差了

我先去鏈家網上看了一眼，目前整個昆山的二手房整體掛牌量是45480套，掛牌均價25428元/平

這個數字意味著什么？

對比一下就知道了，去年9月，整個昆山的二手掛牌量是33675套

才過了半年多，著急賣房的房東就增加了一萬多人

而實際情況是，買房的人并沒有那么多

今年以來，昆山前四個月的二手成交數據是這樣的：

數據來源：中指研究院

尤其4月，整個二手市場的成交套數肉眼可見地在減少

從3月3019套跌落到4月的1724套，這意味著，愿意接盤的客戶越來越少了

掛牌量高、接盤量少，這就是目前昆山二手市場的主要矛盾

我們找到了在昆山專攻二手市場的中介洪哥，發(fā)現他的市場感受

和上面的數據基本一致

洪哥先帶我們看了一個已經開發(fā)10年以上的大盤：綠地21新城

這個小區(qū)是城東4大“金剛盤”之一，體量也是板塊附近最大的一個

從小區(qū)名可以看出，小區(qū)的定位就是沖著打造生活新城去的

內外配套確實豐富，整個大城的中間地段，設有各種品類的底商，外部也被商場、學校、醫(yī)院包圍

幾乎能滿足家庭的全部日常需求

目前綠地21新城的鏈家掛牌量是674套，比起總戶數9000多，掛牌率不算太高

在我看的幾個二手小區(qū)中，是最具有生活氣息的一個

和中介聊天過程中，我了解到

目前這個小區(qū)掛牌的房東主要有兩類

一類是本地置換的，因為習慣了這里的生活氛圍，以小換大繼續(xù)在這里生活

不過更多的一類，就是16-17年以上海為主的外地客戶

那些當年一萬左右買入昆山的房東們

今年開始，他們大都選擇了離開，著急把房子賣出去

其中一套掛牌價170萬的3房，中介透露，如果誠心買，可以和房東談到160萬左右成交

而順著景王路向東，有很多房齡五年甚至十年以上的小區(qū)

預算150-160萬左右，基本上都可以拿下位置、戶型還不錯的房源

其中，房齡較新的首創(chuàng)悅都，讓價也很明顯

中介帶我看了一套89平3房，鏈家掛牌價175萬，房東急需現金周轉，最低160萬也有可能

不過，以上看的這些都是高層，基本只能滿足自住，房東也都以盡快出手為主，讓步很大

中介告訴我，如果想投資，目前昆山只有洋房還算相對保值了

為了驗證，我又去看了同小區(qū)內的一套洋房產品

整棟樓只有9層，前后樓距很寬，這套精裝3房的位置是7樓，視野優(yōu)勢很大，在昆山內算比較稀缺了

所以房東掛價200萬，套現后準備今年內買在大虹橋

我注意到4月26日之前，這套洋房在鏈家的掛牌價格還是215萬

半個月左右，下調了15萬，此時我才明白中介說的相對，是什么意思

目前，整個昆山二手市場的情況就是這樣

一旦行情轉陰，無論什么產品，二手市場的下沉幾乎是不可避免的

03

這兩年昆山變化挺大的

看完房后，和中介聊了聊昆山近幾年的變化

據他感受，16-17年剛入行時，也是投資客最多的時候

很多看房團用大巴拉來一車又一車的人，大多是上?？蛻簦灿衅渌〉?/p>

這些客戶自住需求較小，所以中介帶我看了近十套房子，有三四套都還是早期毛坯的樣子

前幾年小區(qū)里晚上亮燈的窗戶也很少

直到長三角逐漸一體化，地鐵、配套都有了，自住客戶才慢慢聚集過來，形成了今天慢節(jié)奏的生活氛圍

但是這兩年的昆山，人卻越來越少了

前不久，昆山傳出30年老臺企要搬遷的消息，意味著很多人面臨失業(yè)，也可能就此離開

不過這已經不是第一次了

近一年，很多扎根幾十年的臺資或外資企業(yè)，都在陸續(xù)搬出昆山

直接后果就是一部分人才流失

我查了下數據，2022年昆山的常住人口為209.2萬人，而2021年是211.18萬人

一年內，常住人口減少了近2萬人

背后很大一部分原因，和昆山一直在做的城市轉型有關

2015年開始，昆山已經在計劃擺脫世界工廠的身份，從傳統(tǒng)制造業(yè)轉型成高新技術產業(yè)

只是新的人才引進速度，并未趕上舊的人才流失速度

這也意味著，目前昆山內在的自住需求后繼不足

因此，當外地投資客紛紛撤離，昆山樓市的購買力落差就會越來越大

不過，談話最后，對于未來的昆山樓市，洪哥卻依然保持積極的心態(tài)

他也提到，6月后，包括城東在內的整個昆山市區(qū)，可能會發(fā)生變化

6月底S1線將正式開通，向西通蘇州地鐵，向東與上海11號線無縫對接

可以預想，很多房東的心態(tài)也會跟著轉變

屆時，掛牌價就未必是現在的價格了

04

在昆山轉了很久，也和當地的中介聊了很多

我最明顯的感受是

這兩年，昆山一直努力與上海同步，同時也承受著上海的直接影響

作為上海的衛(wèi)星城，昆山一度是投資客的必經之地

也吸引了很多沒有上海購房資格的年輕人，出于性價比考慮，把家安在這里跨城上班

這些外來人口，占了昆山常住人口的50.21%，一半還多，可見這座城市的包容性

直白地說，昆山樓市的大部分需求正是這些人提供的

如今，受疫情、城市轉型的影響，昆山正在經歷人口流失

而上海近兩年也存在一些不穩(wěn)定因素，原本跨城生活的一部分年輕人，很難再堅持下去

要么選擇回了老家，要么轉向其他城市

這對昆山樓市的影響是巨大的，也就有了我們今天看到的真實現狀

不過，正如中介所透露出的信息

隨著S1的通車，滬蘇之間的任督二脈終于真正打通，昆山的作用越來越突出

這座最強縣級市，后續(xù)也許會迎來新的變化

以上正文，來自余奔雷

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